Factori de mediu:
Cu o populatie de 22 milioane de locuitori si o suprafata de 240.000 km², Romania este cel mai mare stat din Sud-Estul Uniunii Europene.
Situata la Nord de Dunare, dominata de Muntii Carpati in partea centrala si marginita la Est de tarmul Marii Negre pe o lungime de peste 200 km, Romania prezinta o varietate aproape unica a peisajului, similara cu cea a putinor alte tari din Europa, ca Franta sau Italia.
Intr-un context analog, Romania este singura tara latina din regiune, inconjurata de vecini Slavi si de Ungaria la Vest, prezentand astfel cea mai larga diversitate in termeni culturali si de apartenenta etnica a populatiei.
Factori Socio-Politici:
La apogeul Imperiului Roman, Dacia a reprezentat ultima mare cucerire a Imparatului Traian, in anul 106 D.C..
Dupa caderea Imperiului Roman, invaziile barbare si perioada neagra a Evului Mediu, populatia locala a facut dovada unei rezistente incredibile in fata vicisitudinilor istoriei, pastrandu-si identitatea latina, obiceiurile si limba.
Pana foarte recent, in secolul al 19-lea, teritoriul actual al Romaniei a fost impartit in trei provincii: Transilvania, Muntenia si Moldova, fiecare dominata sau guvernata de puterile politice ale vremii (Imperiul Austro-Ungar, Imperiul Otoman, Imperiul Tatar, Imperiul Rus, etc.).
In 1859, Moldova si Muntenia (Valahia) se unesc sub conducerea unui singur Domnitor - Alexandru Ioan Cuza, mentinandu-si totusi statutul de principate vasale Imperiului Otoman.
Dupa abdicarea fortata a lui Alexandru Ioan Cuza in 1866, printul Carol de Hohenzollern-Sigmaringen devine Regele Carol I al Romaniei, cucereste Independenta tarii in timpul razboiului Ruso-Turc din 1877 si pune bazele dinastiei de Hohenzollern in Romania.
In Decembrie 1918, la scurt timp dupa sfarsitul primului Razboi Mondial, Adunarea Nationala de la Alba Iulia proclama Unirea Transilvaniei cu Regatul Romaniei, act ce va fi confirmat ulterior de Tratatul de la Trianon, in 1920.
Din 1918 pana la venirea comunistilor la putere, in 1947, Romania va avea statutul de Monarhie Constitutionala liberala si va inregistra o crestere economica si culturala rapida intre cele doua razboaie mondiale.
Dupa cel de-al doilea Razboi Mondial, pana in 1989, Romania va face parte din Blocul comunist al tarilor din Estul Europei, si va fi condusa de guverne comuniste ce vor atinge apoteoza sub regimul dictatorial al lui Nicolae Ceausescu.
De la Revolutia anticomunista din 1989 si pana acum, Romania a devenit o Republica democrata semi-prezidentiala si a fost condusa succesiv de guverne neo-comuniste, socialiste si mai recent - liberale.
Romania a aderat la Uniunea Europeana la 1 Ianuarie 2007.
Factori economici:
Cu un PIB pe cap de locuitor de 7.871€, o rata a somajului de 5% si o crestere de la an la an (2004-2006) de 6%, Romania este considerata o economie emergenta, cu venituri mijlocii spre superioare.
In aceeasi perioada 2004-2006, inflatia a fost tinuta cu succes sub control, rezultatul fiind chiar la polul opus - in 2006 Leul a fost moneda cu cea mai importanta apreciere la nivel mondial - 8%.
Un alt aspect pozitiv al economiei Romanesti este sistemul de taxare prin cota unica de impozitare de 16%, atat pentru veniturile private cat si pentru cele corporative, Romania devenind astfel una dintre tarile europene cu cel mai mic nivel al impozitelor.
TEconomia Romaneasca se bazeaza in principal pe servicii (55% din PIB), Industrie (35% din PIB) si Agricultura (10% din PIB).
Investitiile Straine Directe au fost evaluate la 8.3 miliarde de Euro in 2006, in timp ce salariul mediu brut se situeaza la aproximativ 419€ pe luna.
Piata Imobiliara - analiza:
Pana inaintea celui de al doilea Razboi Mondial Romania era o tara majoritar agrara, cu peste 60% din populatie traind si muncind in zone rurale.
La sosirea comunistilor, o serie de reforme au fost implementate, vizand adaptarea economiei romanesti la economia planificata si centralizata a blocului comunist.
Aceste reforme au fost orientate spre industrializarea masiva si exodul populatiilor dintr-o regiune in alta, cu scopul mai putin manifest de a stapani pe cat posibil nemultumirile si revoltele ce ar fi putut fi cauzate de instaurarea acestui regim totalitar si criminal.
Rezultatul este vizibil si in zilele noastre, sub forma cartierelor masive de blocuri construite in jurul marilor orase sau chiar si la sate, cu foarte putin respect pentru consideratii de natura urbanistica.
Posesia proprietatilor:
Din punct de vedere social, partea pozitiva a situatiei cartierelor "muncitoresti" este ca aceste apartamente sunt acum in proprietatea celor care le locuiesc, facand din Romania o piata in care de bine de rau, majoritatea populatiei este proprietara propriei locuinte.
De la aprobarea legii 10/2001 de catre Parlamentul Romaniei, fostii proprietari ai unor bunuri imobiliare nationalizate de catre regimul comunist au dreptul sa reintre in posesia bunurilor respective sau sa fie despagubiti in conditiile legii. Aceasta situatie a marit considerabil gama de proprietati disponibile spre tranzactionare pe piata, facilitand astfel posibilitatea de achizitie de catre cumparatori sau investitori interesati.
Inchirierea proprietatilor:
Pentru motivele explicate mai sus, marea parte a populatie romane de varsta a doua sau a treia locuieste in locuinte proprietate personala si nu in locuinte inchiriate.
Profilul tipic al chiriasilor ar fi: familii tinere, persoane singure, studenti, oameni de afaceri si mai ales intreprinderi mici si mijlocii.
Datorita lipsei flagrante de spatii de birouri de inalta calitate si a cresterii economice rapide, segmentul imobiliar comercial si de birouri este unul dintre cele mai interesante in acest moment.
Puterea cumparatorilor:
Cu un salariu net de 300€/luna, lichiditati disponibile evaluate la 10.000€ si o rata a dobanzii de 7%, puterea cumparatorului Roman mediu, in imobiliare, se situeaza in jurul a 30.000€ pe persoana sau 60-70.000€ pe menaj.
Aceasta putere de cumparare trebuie corectata tinand cont de rata mare de indatorare a indivizilor, relativa la credite de consum.
De la aderarea la Uniunea Europeana, un alt factor important al puterii de cumparare medie este interesul crescut al investitorilor straini individuali sau institutionali, in achizitionarea de proprietati in Romania. In ciuda unei puteri de cumparare mai mari, multi investitori straini raman suspiciosi fata de achizitia de proprietati datorita relativei instabilitati a pietei de inchirieri.
Puterea vanzatorilor:
Furnizorii pietei imobiliare pot fi clasificati in Proprietari si Constructori (Dezvoltatori).
In timp ce puterea Proprietarilor depinde in general de standardul lor de viata (a se intelege ca nici un proprietar nu se va grabi sa vanda o proprietate la orice pret, fara a fi fortat de necesitati financiare), puterea Dezvoltatorilor este mai putin importanta si mai versatila, deoarece depinde de mai multi factori.
Dezvoltatorii sunt afectati in mod direct de legislatie, reglementari, marje de profit, respect al constrangerilor contractuale, costuri financiare si fluctuatii ale pietei.
De aceea, in general, un Constructor (Dezvoltator) va fi predispus sa vanda proprietati in stadiu de proiect, pentru un pret mai mic, pentru a-si asigura astfel recuperarea imediata a unei parti din investitie.
Bunuri de substitutie:
Bunurile de substitutie pe piata imobiliara sunt practic inexistente, deoarece oricine are nevoie de o locuinta. Nu ne referim aici, bineinteles, la cazurile triste si extreme ale celor lipsiti de locuinta.
Din prisma acestei afirmatii, am putea clasifica "bunurile de substitutie" mai degraba in 3 "situatii de substitutie":
- Cladirile vechi pot fi un substitut pentru cladirile noi si vice-versa.
- Cumpararea poate fi un substitut pentru inchiriere si vice-versa.
- Locatiile preferate pot varia (proprietati din zonele rurale pot fi un substitut pentru proprietatile urbane, de exemplu).
In acest moment, in segmentul rezidential, situatia in Romania este de asa natura incat multi prefera sa cumpere proprietati in zone de periferie sau chiar rurale, fata de marile orase.
Din motive diverse, nu exista o preferinta clar definita pentru cladiri noi fata de cladiri vechi sau pentru cumparare fata de inchiriere.
Bariere la intrarea pe piata:
Bariera principala in afacerile imobiliare o constituie valoarea ridicata a investitiilor si lichiditatea redusa a pietei.
Daca problema valoarii investitiilor poate fi rezolvata relativ usor prin folosirea instrumentelor financiare de creditare, lichiditatea este un factor ceva mai greu de controlat.
Pe langa acesti doi factori, o alta bariera importanta mai ales in cazul Dezvoltatorilor, o reprezinta complexitatea proiectelor si a riscurilor legate de termeni, bugete, conditii si mana de lucru.
Din fericire, barierele de intrare pe piata Romaneasca se opresc aici, in timp ce pe alte piete Europene cei interesati vor trebui sa ia in considerare foarte serios costurile fiscale si notariale, mult mai semnificative decat cele actualmente in vigoare in Romania.
Concurenta:
Puterea cumparatorilor, a vanzatorilor, bunurile de substitutie si barierele la intrarea pe piata, genereaza competitia.
Competitia poate fi vazuta din nou, din unghiul Proprietarilor sau al Dezvoltatorilor.
In oricare din aceste doua cazuri, diferentierea este un proces dificil si costisitor, odata ce proprietatea in cauza a fost construita sau renovata.
De aceea, Dezvoltatorii vor concura prin a oferi clientilor cea mai buna locatie si calitate pentru un pret minim, in timp ce Proprietarii vor concura prin a oferi utilitati si facilitati crescute potentialilor cumparatori sau chiriasi.
In ambele categorii ale Proprietarilor si Dezvoltatorilor, concurenta a devenit din ce in ce mai intensa in ultimii ani si multi Dezvoltatori se orienteaza spre noi oportunitati inafara tintei traditionale pe care o constituia pana acum capitala tarii - Bucuresti.
Interpretare:
S-a spus deseori ca Piata Imobiliara din Romania este printre cele cu cresterea cea mai rapida in Europa, cea mai profitabila, atragatoare, etc.; pe scurt, un paradis al investitorilor...
Realitatea este ca orice persoana rezonabila, inclusiv acei romani carora ratiunea le-a fost indusa cu forta de experiente nefericite gen Caritas, FNI si alte glume proaste de aceeasi natura, stie ca atunci cand intreaga lume se entuziasmeaza cu privire la o afacere, oportunitatea este deja de domeniul trecutului.
Aceasta afirmatie este adevarata si in cazul investitiilor imobiliare in Romania.
Din ce in ce mai multe pareri ale analistilor converg in acordul ca preturile au atins cote foarte inalte, comparabile sau chiar mai mari decat preturile altor tari Europene, iar investitorii ajung la concluzia ca jocul nu-si merita banii.
Pentru a intelege mai bine situatia, trebuie sa analizam termenii care compun pretul de piata al unui bun imobiliar, intr-o formula simplificata:
Pretul de piata = Valoarea prezenta a (Valoarea intrinseca + Randamentul la inchiriere + Speranta de apreciere + Corectie a ratei dobanzii - Cheltuieli fiscale - Cheltuieli operationale)
Iata ce inseamna fiecare din acesti termeni:
Valoarea intrinseca - Valoarea bunului imobiliar, inclusiv terenul si marja de profit a constructorului sau antreprenorului general. In functie de locatie, aceasta valoare este in jur de 550 - 900 €/m² construit, in zonele urbane (marile orase din Romania).
Randamentul la inchiriere - Acesta este beneficiul net generat de inchirierea proprietatii. Avand in vedere ca puterea de cumparare a persoanelor ce doresc sa inchirieze (in special in segmentul rezidential) este disproportionat de mica in comparatie cu pretul de vanzare al proprietatii, randamentul mediu la inchiriere in Romania este mai degraba scazut, in comparatie cu alte zone din Uniunea Europeana.
Riscul major pe care proprietarul si-l va asuma este ca proprietatea sa ramana neinchiriata pe perioade lungi de timp, ceea ce va genera un randament slab per total.
Speranta de apreciere - Multa lume isi bazeaza decizia de cumparare pe acest factor. Adevarul este ca aprecierea a functionat admirabil de bine pana acum, cu rate de pana la 30-40% pe an, in ultimii 15 ani.
Cu toate acestea, atunci cand preturile tind spre echilibru, asa cum este cazul in momentul de fata, acest factor devine pur speculativ, sau altfel spus se bazeaza pe psihologia de masa a cumparatorului, mai degraba decat pe indicatori economici.
Corectie a ratei dobanzii - Pretul proprietatilor imobiliare intr-o economie de piata este in general invers proportional cu rata dobanzii. Cu cat rata dobanzii la credite ipotecare este mai mica, cu atat mai mare va fi pretul si vice-versa.
In Romania, rata medie a dobanzilor ipotecare este de aproximativ 6-7% in Februarie 2007, cu 2 pana la 3 procente mai mare decat in Europa de Vest.
Diferenta corespunde costului capitalului intr-o economie emergenta, riscului de tara si eficacitatii reduse a sistemului bancar.
Din moment ce rata dobanzilor a atins cote minime la nivel mondial, evolutia ei este nesigura in Romania, doarece avem pe de o parte tendinta de scadere datorata armonizarii Europene si tendinta de crestere generata de posibila crestere la nivel mondial, pe de alta parte.
Cheltuieli fiscale - Prin Cheltuieli fiscale intelegem impozitele si taxele de notar generate de cumpararea unei proprietati, precum si impozitele pe proprietate si pe venitul din chirii. Aceste cheltuieli sunt categoric reduse in Romania fata de restul Europei (vezi ImoMarket - Taxe si Fiscalitate), contribuind astfel la cresterea intr-o oarecare proportie a pretului de piata al bunului imobiliar.
Cheltuieli operationale - Acestea sunt cheltuielile generate de intretinerea si renovarea proprietatii. Avantajul cladirilor noi este ca acestea necesita mult mai putine cheltuieli de renovare si intretinere, in principiu.
Concluzie:
Investitiile Imobiliare in Romania raman in continuare interesante, cu conditia ca asteptarile investitorului sa fie adaptate conditiilor de piata pe care le-am expus mai sus.
Romania nu mai este un Eldorado al investitiilor imobiliare insa continua sa ofere oportunitati cinstite de profit dar care necesita totusi o analiza mai atenta inainte de luarea unei decizii dintr-o gama larga de posibilitati.
In acest sens, va recomandam sa solicitati sfatul partenerilor nostri in consultanta sau agentiilor imobiliare clasate in primele pozitii ale directorului nostru, care va vor putea oferi cele mai pertinente sugestii si servicii.
Linkuri utile:
Wikipedia - Romania - Prezentarea Romaniei in enciclopedia libera Wikipedia.
www.factbook.net - Informatii interesante despre mediul de afaceri romanesc si in special despre piata imobiliara. Disponibil doar in Engleza.
www.investromania.ro - Portalul investitorilor straini in Romania.
www.businessromania.com - Pagina de imobiliare a Businessromania, o sursa populara de informatii in domeniul afacerilor. Disponibil doar in Engleza.
Forum ImoMarket - Afaceri imobiliare si oportunitati de investitii.
Piata Imobiliara - Stiri, Noutati:
www.imonews.ro - Analize actualizate ale pietei imobiliare.
Pariul BCR in imobiliare: Mai multe locuinte noi, vandute pe internet
02/09/10 14:48
Dupa ce in prima jumatate a anului, Banca Comerciala Romana (BCR), liderul pietei locale, a vandut 570 de credite ipotecare prin intermediul agentiilor imobiliare si dezvoltatorilor parteneri, banca a adoptat o noua strategie, concentrata p..
Proprietarul Sun Plaza: Venituri din chirii de 48,2 mil. euro la nivel global
31/08/10 21:30
Sparkassen Immobilien, divizia de investitii imobiliare a grupului Erste Bank, care detine in Bucuresti centrul comercial Sun Plaza, a incasat in primul semestru venituri din chirii de 48,2 milioane euro, in crestere cu 3,5 milioane de euro..
Notarii din Capitala si cinci judete reduc taxele la tranzactiile imobiliare cu 10%
31/08/10 21:30
Camera Notarilor Publici Bucuresti reduce taxele pentru tranzactiile imobiliare cu 10% in Capitala si in judetele Calarasi, Giurgiu, Ialomita, Ilfov si Teleorman, de la 1 septembrie, avand in vedere evolutia pietei din primele sapte luni al..
Cum am disparut de pe harta investitorilor imobiliari
31/08/10 14:15
Dupa ce am aflat dintr-un raport DTZ ca Romania si Ungaria sunt singurele piete imobiliare din Europa de Est neatractive pentru investitori, un alt studiu releva ca interesul britanicilor pentru active imobiliare in Romania a scazut semnifi..
CBRE, fostul Eurisko, a afisat pierderi de 2,38 mil. euro in 2009
29/08/10 21:30
Compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis (CBRE), candva numarul doi pe piata locala de profil, a inregistrat anul trecut pierderi de 2,38 milioane de euro, in timp ce afacerile companiei au fost de 2,17 milioane de euro, potrivit..
Romania si Ungaria, neatractive pentru investitorii in imobiliare
29/08/10 21:30
Romania si Ungaria sunt singurele piete imobiliare din Europa de Est neatractive pentru investitori, din cauza activelor supraevaluate, lipsa tranzactiilor aratand necesitatea scaderii in continuare a preturilor proprietatilor, potrivit unu..
|
